Za zapletene gradbene projekte sta potrebna skrbno načrtovanje in priprava. Finančni sporazum, ki ga sklenejo vpletene stranke, je eden najpomembnejših delov vsakega gradbenega projekta oziroma gradbene pogodbe. Gradbene pogodbe v Sloveniji so zato pogosto predmet strokovnega pravnega svetovanja in usmerjanja s strani odvetniške družbe ali odvetnika, ki sta specializirana za gradbeno in siceršnje pogodbeno pravo.

Razumevanje podjemnih in gradbenih pogodb

Člen 619 Obligacijskega zakonika opredeljuje splošni pojem podjemne pogodbe, ki vključuje opravljanje določenega posla, kot je izdelava ali popravilo kakšne stvari, kakšno telesno ali umsko delo ipd., pri čemer se naročnik zavezuje, da mu bo za to plačal.

Člen 649 določa, da je gradbena pogodba posebna vrsta podjemne pogodbe, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu v dogovorjenem roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču ali da bo na takem zemljišču oziroma na že obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela, naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno.

Določitev plačila za dela v gradbenih pogodbah

Vsaka podjemna (oziroma gradbena) pogodba mora vsebovati stroške gradbenih del, ki naj bi jih obe stranki skrbno analizirali in predhodno ter pisno potrdili. 

V skladu s 654. členom Obligacijskega zakonika se lahko cena za dela v gradbenih pogodbah določi kot merska enota dogovorjenih del (cena na enoto) ali kot skupna vsota za celoten objekt (skupna dogovorjena cena). Z drugimi besedami, pogodbeni stranki lahko prosto izbereta način plačila, ki najbolj ustreza njunim zahtevam ter specifikam konkretnega posla. Prepričajte se, da je pogodba v pisni obliki in vsebuje vse ustrezne informacije, vključno s ceno storitve, datumom dokončanja in drugimi pomembnimi pogodbenimi pogoji.

Če plačilo ni določeno v pogodbi (pa tudi ni določeno z neko obvezno tarifo ali z drugim obveznim pravnim aktom), člen 642 Obligacijskega zakonika določa, da ga sodišče določi na podlagi vrednosti dela, časa, ki je običajno potreben za tak posel, in običajnega plačila za vrsto dela. Sodno določanje plačila na ta način je izjemno tvegano za obe stranki, saj pogosto ne moreta vedeti kaj je natančna tržna vrednost posameznih del, le-to je izjemno težko dokazati z izvedencem gradbene stroke, hkrati pa obema strankama nastajajo precejšnji stroški sodnega postopka (vključno s prej omenjenim izvedencem). Natančno, izrecno in pisno dogovorjena cena je gotovo bolj ugodna rešitev za vse udeležence gradbenega projekta.

Odstopanje od gradbenega načrta

V skladu s členom 652 Obligacijskega zakonika mora izvajalec pri gradbenih pogodbah pred odstopanjem od gradbenega načrta ali dogovorjenih del pridobiti pisno soglasje naročnika. Brez takega soglasja izvajalec ne sme zahtevati povišanja vnaprej dogovorjene cene za opravljena dela.

Oblika gradbene pogodbe je predpisana zaradi zaščite interesov strank in v dokazne namene. Oblika je torej določena le ad probationem, kar pomeni, da je njen namen strankam olajšati dokazovanje obstoja pogodbe.

Pravni nasveti za gradbene pogodbe v Sloveniji

Da bi se izognili nejasnostim glede dogovorjenega obsega dela ali (dogovorjenega ali pravičnega) plačila za načrtovana ali opravljena dela, je treba vse pogodbe in njihove spremembe skrbno pripraviti in pisno odobriti. Če ustrezne pisne dokumentacije ni, se lahko ena ali obe stranki soočita z negotovostjo in potencialno veliko finančno izgubo. Zlasti v slednjem primeru je lahko pravno svetovanje, ki ga ponuja (lokalni) odvetnik v Sloveniji nujno.

Dober odvetnik v Sloveniji ali odvetniška družba vam lahko strokovno svetuje o vseh vidikih gradbenega ali širšega civilnega prava, vključno s pogodbami, sodnimi postopki in spori.

Če potrebujete pravni nasvet ali storitve za podjemne ali gradbene pogodbe v Sloveniji, vam je na voljo naša odvetniška pisarna v Ljubljani, kjer nudimo različne pravne storitve, kot so priprava pogodb, pravno svetovanje in reševanje sporov.

Več informacij o naših pravnih storitvah najdete na naši spletni strani, več informacij o pravnem svetovanju na splošno pa na spletni strani Odvetniške zbornice Slovenije. Več informacij o relevantnih pravnih aktih, vključno z Obligacijskim zakonikom, najdete na spletni strani Ministrstva za pravosodje.