Uvod – Zadva C-674/23 (Sodišče Evropske unije)

V zadevi C-674/23 (AEON NEPREMIČNINE in drugi), Sodišče Evropske unije (SEU) obravnava vprašanje skladnosti omejitve provizij nepremičninskih agencij z evropskim pravom. Ključna določba slovenske zakonodaje (5. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)) določa, da v primeru nakupa ali prodaje nepremičnine provizija ne sme presegati 4 % pogodbene cene, medtem ko je za najem omejitev enaka 4 % od zmnožka mesečne najemnine in števila mesecev oddaje. Pogodbe o posredovanju, v katerih te omejitve niso upoštevane, so nične (četrti odstavek 5. člena ZNPosr).

Pravna podlaga in cilji zakona

Slovenski zakonodajni organ je uvedel omejitev, katere glavni cilji so (lahko):

• Varstvo potrošnikov in povečanje preglednosti: Omejitev preprečuje uporabo pretiranih provizij, ki bi se lahko prenesle na višje prodajne cene ali najemnine.
• Spodbujanje dostopnosti stanovanj: Namen ukrepa je lahko povečati dostopnost primernih stanovanj, kar je posebej pomembno za ranljive skupine, kot so mladi, študentje in starejši.

Vprašanja skladnosti z evropskim pravom

Slovensko Ustavno sodišče je izrazilo dvome o skladnosti omejitvenega ukrepa z evropskim pravom, kar je privedlo do predložitve zadeve v predhodno odločanje SEU. Dvomi se nanašajo predvsem na omejitev, ki se uporablja za storitve nepremičninskega posredovanja v zvezi z enostanovanjskimi stavbami, stanovanji ali bivalnimi enotami, kjer so kupec ali najemnik fizične osebe.

Kriteriji dopustnosti omejitve (Sodišče Evropske unije)

SEU je v svoji sodbi opozorilo, da je ukrep lahko dopusten, če so izpolnjeni trije osnovni pogoji:

• Nediskriminatornost: Omejitev se uporablja enako, ne glede na kraj.
• Utemeljenost z javnim interesom: Omejitev prispeva k dostopnosti stanovanj po dostopnih cenah in s tem varstvu potrošnikov ter preprečevanju pretiranih provizij.
• Sorazmernost: Ukrep mora biti primeren in prilagojen zastavljenim ciljem, pri čemer se preučuje, ali obstajajo manj omejujoči ukrepi, s katerimi bi se lahko dosegel enak rezultat.

Pomen za slovensko pravno prakso

Končna odločitev SEU bo imela pomembne posledice za prihodnjo regulativo na področju nepremičninskega posredovanja. Med ključnimi vprašanji ostaja:

• Ali so predpisani omejitveni ukrepi primerni za dosego zastavljenih ciljev, ne da bi ogrozili tržno svobodo in konkurenčnost?
• Ali bi alternativni ukrepi, osredotočeni na zaščito ranljivih skupin, lahko zagotovili enak učinek brez prevelikega posega v delovanje trga (kriterij nujnosti)?

Slovensko Ustavno sodišče bo moralo te vidike natančno pretehtati in v skladu z usmeritvami, ki jih je podalo Sodišče Evropske unije oblikovati rešitev, ki bo zagotavljala ravnotežje med javnim interesom, varstvom potrošnikov in spoštovanjem načel evropskega prava.

Sklep

Sodba SEU v primeru C-674/23 odpira pomembno razpravo o tem, kako uskladiti nacionalne ukrepe za varstvo potrošnikov in dostopnost stanovanj z zahtevami evropskega pravnega reda. Čeprav omejitev provizij na 4 % na prvi pogled ni diskriminatorna in je utemeljena z legitimnimi cilji cilji, bo končna odločitev odvisna od presoje sorazmernosti in možnosti uvedbe manj omejujočih ukrepov. Ta odločitev bo postavila pomemben precedens tako za slovensko kot evropsko pravno prakso in bo vplivala na nadaljnji razvoj zakonodaje na področju nepremičninskega posredovanja.

 Če potrebujete pravne storitve, ki jih lahko zagotovi odvetnik ali odvetniška družba v Ljubljani, razmislite o tem, da nas kontaktirate z uporabo naših kontaktnih podatkov, kot so objavljeni na naši spletni strani. Odvetnik vam lahko zagotovi pravni nasvet in zastopanje ter zagotovi, da so vaše pravice zaščitene. Več informacij o predpisih v Sloveniji najdete na uradnih straneh slovenske Vlade. Več podobnih tem, pa lahko najdete na strani z objavami naše odvetniške družbe.